回望2013，展望2016年，历史也许会惊人相似：地产调控之下，最可能的情境是“量缩价涨”或“量缩价平”，房价真正回落或许要等到2017年甚至更久以后。
房价，也许只是地产投资的“面纱”——来自2013年房地产调控的镜鉴
作者：钟正生，夏天然
主要观点
2016年房地产市场可能会与2013年惊人相似。我们不认为今年房地产投资仍会维持高增速，但至少今年还不用过于悲观。预计房地产投资会缓慢下行，全年投资增速有望维持在2%。
预言中国会重蹈日本房地产泡沫破灭一幕的人可能又要失望了！即便不考虑政府扶持的因素，在足够的需求支持下，房价的高粘性或低弹性决定了，即便明年房价下跌也只会是周期性下跌，而不会是泡沫的破灭。
主要内容
2015年“330”新政以后，深圳房价突然飙涨，令很多投资者难以理解。而“外来人口过多”、“房子库存太少，供不应求”等理由均难以解释这轮夸张的房价上涨。在深圳房价成功超越北京、上海成为全国最高时，一、二线城市纷纷蠢蠢欲动，至2015年年底房价上涨已在全国各处开花，房地产全面回暖势头强劲。这对于正在下行中的中国经济无疑是个好消息，因为房地产投资是拉动中国经济的重要力量。2016年一季度的房地产投资也递交了满意的答卷，6.2%的增速远超去年全年累计增速，房地产销售对投资的拉动似乎初现成效。然而，针对过热的市场，多地政府迅速推出了一系列限制性措施。新政策会对房地产市场造成何种影响？房地产投资是否会再次回落？这是我们需要讨论的内容。
1、投资回暖已然来迟
2009年房地产市场价量齐升，楼市暴涨迅速带动房地产开发投资一路高歌猛进，其传导时滞仅仅为三个月；2012年房地产“牛市”重现，但在销售面积高涨六个月后，房地产开发投资额方有所增长；2015年“330”新政后商品房销售迅即回暖，但房地产投资却一路下行直至2016年初才略有起色，其传导时滞约十个月。总体来看，从2009年至今，房地产投资回暖时滞加长，回升强度也有所减弱。
地产销售向投资传导时滞的不断拉长与房地产库存的不断累积有关。2009年至今，在两位数待售面积增速下，商品房待售面积总量已高达7亿平方米。开发商在投资决策时会考虑新增供给与已有库存间的平衡，商品房销售速度赶不上库存累积速度，必会逐渐削减开发商投资热情，不断拉长销售向投资传导时滞。
分地区来看：一线城市销售对投资的带动效应较为明显，传导时滞平均为2个月左右；二线强市的平均传导周期约为3个半月；二线弱市和三四线城市非常相似，除2009年以外，2012年和2015年的销量回暖并未明显带动投资转好。
2、投资回暖难以持续
乐观假定未来每年新开工面积维持2013至2015年的下滑幅度；同时，对销售再乐观一些，假定未来几年依然保持2015年13亿平米的销售水平，则2019年就可以化解全部库存。当然，这只是理想情形！我们认为，今年一季度房地产投资逆转式的回暖较难持续。无论从库存结构、人口结构还是开发商意愿的角度来说，房地产投资都很难再大幅上涨，更不用提恢复到2009年和2012年周期中20%、30%以上的增速。
3、楼市新政影响如何
2016年房地产市场可能会与2013年惊人相似，“量缩价涨”或“量缩价平”，而房价真正出现回落或许要等到2017年以后。2013年，在“国五条”的迎头棒喝下，房地产销量迅速下降，但新开工面积增速依然为正，且缓慢上行直至2014年，房地产开发投资增速也保持坚挺至2014年初。展望2016年，我们不认为投资仍会维持高增速，但至少今年还不用过于悲观。预计全年房地产投资会缓慢下行，全年投资增速有望维持在2%。
预言中国会重蹈日本房地产泡沫破灭一幕的人可能又要失望了！即便不考虑政府扶持的因素，在足够的需求支持下，房价的高粘性或低弹性决定了，即便明年房价下跌也只会是周期性下跌，而不会是泡沫的破灭。
